06.04.2011

Begrenzte Zinsspekulation für Bauherren

Baugeld ist teurer geworden. So sind seit Ende August 2010, dem All-Zeit-Tief bei den Bauzinsen, die Effektivzinssätze für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung im Schnitt um 0,9 Prozentpunkte gestiegen. In Zahlen: von seinerzeit durchschnittlich 3,2 Prozent effektiv auf aktuell 4,1 Prozent effektiv. Und die meisten Experten prognostizieren weiter steigende Zinssätze.

Viele Eigenheimbesitzer, bei denen in den nächsten Jahren die Zinsbindung des Kredits endet, überlegen daher, wie sich die immer noch sehr günstigen Konditionen schon heute für die Zukunft sichern lassen. Die Lösung kann der Abschluss eines Forward-Darlehens sein: Egal, ob die Anschlussfinanzierung für die eigenen vier Wände bereits in ein paar Monaten oder erst in zwei oder drei Jahren ansteht – mit einem solchen „Vorrats-Darlehen“ lassen sich die derzeitigen Hypothekenzinsen vertraglich sichern. Mit dem Kredit wird dann am Ende der noch laufenden Zinsbindungsfrist die Finanzierung fortgeführt.

Allerdings gibt es diese Zinsgarantie nicht kostenlos. Für die Zeit bis zur Inanspruchnahme des Darlehens erheben Geldinstitute einen monatlichen Zinsaufschlag. Dieser wird auf den Sollzinssatz (den Basiszinssatz) der Finanzierung aufgeschlagen und gilt für die gesamte Zinsbindung. Berechnet die Bank beispielsweise 0,04 Prozentpunkte pro Monat, dann werden bei einer Wartezeit von 24 Monaten auf den aktuellen Sollzins für Hypothekenkredite 0,96 Prozentpunkte (24-mal 0,04 Prozent) aufgeschlagen. Das aber häufig nicht von Anfang an. Denn viele Geldhäuser gewähren erst einmal sechs oder zwölf Freimonate. Das bedeutet: Läuft die alte Finanzierung schon innerhalb dieser Karenzfrist aus, gibt es den Folgekredit sogar ganz ohne Aufpreis.

Bei der Suche nach einem möglichst günstigen Forward-Darlehen muss der Kunde neben den üblichen Einflussfaktoren wie Kreditbetrag, Laufzeit und Beleihungsgrenze vor allem zwei Größen beachten – den Basiszinssatz und den Zinszuschlag. Denn den Preis der Finanzierung bestimmt der effektive Gesamtzins. So kann sich etwa ein niedriger monatlicher Zinszuschlag als Lockvogel erweisen, wenn der Basiszins vergleichsweise hoch ist. Und ein zunächst recht hoch erscheinender Forward-Aufschlag relativiert sich schnell bei einem sehr günstigen Basiszins. Der genaue Blick auf die Konditionen lohnt sich, denn vor allem bei größeren Summen können schon vermeintlich kleine Unterschiede die Finanzierungskosten kräftig nach oben treiben. Selbst der mit gewissen Kosten verbundene Wechsel zu einem anderen Geldinstitut rechnet sich da oftmals.

Tipp: Vor allem wenn die Anschlussfinanzierung bereits in wenigen Monaten ansteht, ist es oft günstiger, statt eines Forward-Darlehens ein ganz normales Hypothekendarlehen abzuschließen und den Kredit erst einmal stehen zu lassen. Erst nach einer Karenzzeit von sechs bis zwölf Monaten berechnen viele Geldinstitute dafür Bereitstellungszinsen von meist 0,25 Prozent im Monat. Der Vorteil: Anders als der Forward-Aufschlag fallen diese Zinskosten weg, wenn das Darlehen ausgezahlt ist.

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