05.05.2011

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wer schneller ins Haus will, muss Risiken und Zusatzkosten beachten

Warum länger Miete zahlen als unbedingt nötig? Wer sich erst einmal für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung entschieden hat, möchte sich den Traum von den eigenen vier Wänden meist auch möglichst schnell erfüllen. Steht jedoch kein größeres Geldvermögen – zum Beispiel aus einer Schenkung oder einer Erbschaft – zur Verfügung, fehlt gerade in den ersten Jahren der Erwerbstätigkeit fast immer das Eigenkapital, das erforderlich ist, um die Ratenbelastung erträglich zu machen. Mindestens 20, besser 30 Prozent des Objektpreises sollten es schon sein, so die traditionelle Faustregel. Denn dadurch sinkt nicht nur die Monatsrate, sondern auch die Kreditrisiken für Bank und Kunden verringern sich.

Allerdings finanzieren viele Geldhäuser bei zahlungskräftigen Kreditnehmern Immobilien auch bis zu 100 Prozent der Kauf- oder Baukosten. Zuweilen werden zusätzlich sogar noch die Kaufnebenkosten – also die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung – komplett mitfinanziert. Das dadurch deutlich steigende Kreditrisiko lassen sich die Finanzierer allerdings bezahlen, vor allem durch im Vergleich mit Standardfinanzierungen deutlich höhere Darlehenszinsen. So kann der Aufschlag für die Vollfinanzierung durchaus einen ganzen Prozentpunkt gegenüber dem von der Bank ausgewiesenen Basiszinssatz ausmachen. Und das wird teuer.

Dazu ein Beispiel: Angenommen, die Standardkondition einer Bank für eine Finanzierung von bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes liegt bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei einem festen Sollzins von jährlich 4,5 Prozent. Wer dagegen ein Objekt im Wert von 300.000 Euro sowie Nebenkosten in Höhe von 18.000 Euro ohne Eigenkapital finanzieren will, muss mit einem Zins-Aufschlag von einem vollen Prozentpunkt rechnen – also mit einem festen Sollzins von 5,5 Prozent p. a. Bei einer Anfangstilgung von jährlich nur einem Prozent sind für Zins und Tilgung an die Bank dann pro Jahr 20.670 Euro zu zahlen (6,5 Prozent von 318.000 Euro). Die monatliche Belastung beträgt in den ersten zehn Jahren stolze 1.722,50 Euro. Allein der einprozentige Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung schlägt dabei pro Monat mit 265 Euro zusätzlich zu Buche. Spannend wird es zudem bei der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren. Trotz hoher Raten steht dann immer noch eine Restschuld von rund 275.700 Euro auf dem Darlehenskonto. Liegen die Marktzinsen zu diesem Zeitpunkt deutlich höher, wird die Rate weiter steigen. Es sei denn, die Eigenheimbesitzer können durch vorhandenes Kapital einen größeren Teil der Kreditsumme vorzeitig tilgen.

Tipp: Angesichts der hohen Belastungen und Risiken sollte über eine 100-Prozent-Finanzierung nur nachgedacht werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

ein hohes und stabiles Familieneinkommen ein auf Dauer sicherer Arbeitsplatz, zum Beispiel als Beamter eine Lebensplanung, die auch die finanziellen Folgen von Veränderungen der persönlichen Lebenssituation berücksichtigt, wie zum Beispiel die Erfüllung des Kinderwunsches.

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