07.01.2011

Bis zu 14 Prozent Nebenkosten fürs Eigenheim

Selbst nach den jüngsten moderaten Zinserhöhungen befinden sich die Konditionen für Baudarlehen immer noch auf historisch niedrigem Niveau. Doch während sich Bauherren über die vergleichsweise niedrigen Finanzierungskosten für den Hausbau bzw. -kauf freuen können, müssen sie bei den Nebenkosten in einigen Bundesländern seit diesem Jahr tiefer in die Tasche greifen. So haben das Saarland, Bremen, Niedersachsen und Brandenburg die Grunderwerbsteuer um 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte erhöht – auf nunmehr stolze vier bis fünf Prozent! Je nach Bauvorhaben und Bundesland summieren sich die Nebenkosten des Immobilienerwerbs jetzt auf bis zu 14 Prozent des Immobilien- bzw. Grundstückpreises. Für ein 250.000 Euro teures Einfamilienhaus können auf den Erwerber somit noch zusätzliche Belastungen von 35.000 Euro hinzukommen. Damit keine finanziellen Engpässe drohen, müssen folgende Kostenfaktoren bei der Kalkulation der Gesamtinvestition und der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs unbedingt berücksichtigt werden:

Grunderwerbsteuer: Immer, wenn in Deutschland ein Grundstück gegen Geld den Eigentümer wechselt, bittet der Fiskus zur Kasse. Die Grunderwerbsteuer beträgt in den meisten Bundesländern 3,5 Prozent. Im Saarland werden jedoch vier Prozent, in Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt sogar 4,5 Prozent fällig. Und in Brandenburg stellt das Finanzamt mittlerweile sogar stolze fünf Prozent des Kaufpreises als Steuer in Rechnung. Während in Eigenregie agierende Bauherren diese Zwangsabgabe nur auf den Grundstückspreis zahlen müssen, wird bei Bauträgerobjekten und beim Immobilienkauf die Steuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Objekt berechnet.

Maklerprovision: Läuft der Erwerb des Grundstücks oder des Gebrauchtobjekts über einen Makler, muss nochmals tief in die Tasche gegriffen werden: Je nach Region liegt die vom Käufer zu zahlende Vermittlungsprovision inklusive Mehrwertsteuer zwischen rund 3,5 und sieben Prozent des Kaufpreises. Dabei kann es im Einzelfall aber durchaus auch einmal Verhandlungsspielräume geben.

Notar- und Grundbuchgebühren: Wenn es um die Eigentumsübertragung bei Immobilien geht, führt kein Weg an Notar und Grundbuchamt vorbei. Nur mit beurkundetem Notarvertrag und Grundbucheintragung kommt das Geschäft in trockene Tücher. Die dafür anfallenden Gebühren richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis. Mit einkalkulierten Ausgaben von rund 1,5 Prozent der Kaufsumme bewegen sich Bauherren auf der sicheren Seite.

Finanzierungsnebenkosten: Auch die Sicherheitenbestellung für den Kreditgeber wird per Notarvertrag und Grundbucheintrag besiegelt. Für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld müssen etwa 0,5 Prozent einkalkuliert werden. Diesmal allerdings auf die Darlehenssumme gerechnet – und nicht den Kaufpreis.

Tipp: Die Rechnungen von Fiskus und Gericht sollten Bauherren und Käufer auf jeden Fall fristgerecht begleichen, um Verzögerungen bei der Grundbucheintragung zu vermeiden. Denn der Grundbucheintrag kann erst erfolgen, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Und diese stellt das Finanzamt erst aus, wenn die Grunderwerbsteuer überwiesen wurde.

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